Vielleicht sind Sie auch Vermieter einer Immobilie und machen sich des Öfteren Gedanken über Ihre vermietete Wohnung/Haus. Hoffentlich pflegt der jetzige Mieter meine Wohnung, hoffentlich geht er behutsam mit meinen hochwertigen Parkettböden um.
Wann darf der Vermieter in die Wohnung?
Natürlich hat jeder Vermieter ein Interesse daran, dass seine vermietete Wohnung bzw. das vermietete Haus vom Mieter gepflegt wird.
So mancher Vermieter denkt sich schon mal, da schau ich doch einfach mal nach. Ich bin der Eigentümer, ich kann meine Immobilie besichtigen, wenn ich das will.
Aber kann er das so einfach? Nein, kann er nicht!
Kein Vermieter darf so einfach nur zur Kontrolle ohne triftigen Grund sein Mietobjekt betreten.
Hierfür gibt es kein gesetzliches Besichtigungsrecht.
Auch bestimmte Klauseln in Mietverträgen sind nicht rechtens und somit unwirksam. (Urteil des Bundesgerichtshofes BGH, AZ.: III ZR 289/13) Laut diesem Urteil ist die Privatsphäre des Mieters höher gestellt als das Interesse des Eigentümers. Gelegentlich und nach Lust und Laune mal seine Wohnung bzw. sein vermietetes Haus zu inspizieren um nach dem Rechten zu sehen. Geht nicht.
Der Mieter hat somit ein uneingeschränktes, alleiniges Nutzungs-bzw. Gebrauchsrecht der gemieteten Immobilie während der Dauer des Mietverhältnisses.
Zutrittsrechte des Vermieters
Vermieter dürfen somit die vermietete Immobilie nur dann betreten, wenn ein triftiger Grund vorhanden ist.
Wenn Gefahr in Verzug ist
hierzu zählen zum Beispiel, ein Wasserrohrbruch, Blitzschlag oder Brand, sowie Austritt von Gas
Hierfür bedarfs es keine Genehmigung zum Betreten der Mieträume durch den Vermieter, auch wenn der Mieter nicht anwesend ist und vorher erfolglos kontaktiert wurde.
Verweigert aber der Mieter den Zutritt zur Wohnung muss er für den zusätzlich entstandenen Schaden aufkommen.
Bei Sanierungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen
Bei anstehenden Reparaturen, verstopfte Dusche, Modernisierungsmaßnahmen, wie zum Beispiel ein Austausch von Fenstern, neuen Heizkörpern, oder wenn Zählerablesungen von Strom, Wasser und Gas anstehen.
Hierfür muss sich der Vermieter 1-2 Wochen vorher anmelden.
Zutrittsrecht des Vermieters auf begründeten Verdacht
Ein begründeter Verdacht besteht dann, wenn der Mieter
- ein nicht genehmigtes Haustier hält
- die Wohnung bzw. das Haus untervermietet hat
- bauliche Veränderungen durchgeführt hat
- den Garten ohne Erlaubnis umgestaltet hat
Treten bei Vermietung unangenehme Gerüche nach Außen, kann der Vermieter eine Besichtigung nach vorheriger Ankündigungszeit verlangen. Wie zum Beispiel bei
- Fäulnis
- Verwesung
- Vermüllung
- Gestank durch Fäkalien
Bei drohenden Schäden der Bausubstanz
- Schimmelbefall
- Feuchtigkeit in den Wänden
- Risse an den Innenwänden
Betreten der Wohnung mit einem Zweitschlüssel
Der Vermieter hat kein Recht auf einen Zweitschlüssel.
Dem Vermieter steht das Recht zum Betreten der Wohnung ohne vorherige Zustimmung des Mieters nur dann zu, wenn es sich um drohende Gefahr handelt.
Hat der Vermieter die Wohnung ohne vorherige Zustimmung seitens des Mieters betreten und wird dabei ertappt, hat der Mieter das sofortige Recht auf fristlose Kündigung. Ebenso kann er die Herausgabe des Zweitschlüssels verlangen. Weigert sich der Vermieter bzgl. der Herausgabe des Zweitschlüssels, hat der Mieter das Recht das Türschloss bzw. den Zylinder auszutauschen oder kann rechtliche Schritte einleiten.
Allerdings muss bei Auszug der Urzustand wiederhergestellt werden.
Zutritt bei Neuvermietung und Verkauf
Der Vermieter hat da Recht bei Neuvermietung und Verkauf mit Interessenten die Immobilie zu betreten.
Allerdings muss bei einem Mietverhältnis dieses vorher gekündigt sein bevor Besichtigungen durchgeführt werden können.
Bei Verkauf darf der Eigentümer Besichtigungen durchführen und mit potenziellen Interessenten durch die Wohnung bzw. durch das Haus laufen.
Dem Durchführen von Massenbesichtigungen oder Besichtigungen mit einem ganzen Familienclan muss der Vermieter keine Erlaubnis erteilen.
Dem Vermieter den Zutritt verweigern – geht das?
Gewaltsam darf der Vermieter Ihre Wohnung nicht betreten, auch wenn er einen triftigen Grund hat. Zum Betreten der Wohnung bedarf es Ihrer Zustimmung. Verweigern Sie Ihrem Vermieter aber den Zutritt der Wohnung oder des Hauses, wenn er einen wichtigen Grund (z.B. Wasserschaden etc.) dafür hat, sind Sie im schlimmsten Fall die Mietwohnung los. Bei Verweigerung des Zutritts zur Wohnung aufgrund eines wichtigen Grundes kann er eine fristlose Kündigung aussprechen und Sie verklagen.
Haben Sie aber genug von ständigen Schikanen, ständigen Kontrollen und fühlen sich belästigt durch Anmache von Seiten des Vermieters, können Sie sich juristisch absichern.
Auch das geht gar nicht
Sollte der Vermieter aufgrund eines Schadens die Wohnung mit vorheriger Absprache mit dem Mieter betreten dürfen, muss er sich auch hier an bestimmte Regeln halten. Bei Verlangen die Schuhe auszuziehen, muss der Vermieter dieser Aufforderung nachkommen. Ferner hat er nicht das Recht andere Räume zu inspizieren, Schranktüren zu öffnen oder dergleichen. Auch ist es ihm nicht gestattet mit der Kamera durch die Wohnung zu marschieren.
So geht’s auch
Denken Sie immer daran, dass es nicht Ihre eigene Wohnung ist, die Sie beziehen. Es ist nicht Ihr Eigentum. Gehen Sie deshalb pfleglich damit um. Sie wollen sich in der neuen Wohnung wohlfühlen, Ihr Vermieter möchte, dass auch.
Deshalb ist es von Vorteil, bei Unklarheiten nicht gleich einen Streit vom Zaun zu brechen.
Setzen Sie sich mit Ihrem Vermieter erst mal bei einer Tasse Kaffee zusammen und klären Sie die Ungereimtheiten. Es gibt für alles eine Lösung. Auch Vermieter sind keine Unmenschen.
Ihr Vermieter wird es Ihnen danken. So steht einem guten und langfristigen Mietverhältnis nichts mehr im Wege.
