Die Grundschuld, das wichtigste Kreditsicherungsmittel

Sie möchten sich eine Immobilie kaufen? Hierfür benötigen Sie in der Regel eine Finanzierung sowie ein Bankdarlehen und Banken verlangen hierfür in der Regel Sicherheiten. Eine Möglichkeit, der Bank diese Sicherheit zu bieten, ist die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch. Eine Grundschuld ist das wichtigste Kreditsicherungsmittel schlechthin.

Durch eine eingetragene Grundschuld behält sich die Bank das Recht, die belastete Immobilie selbst zu verwerten wenn das Darlehen trotz Fälligkeit nicht zurückgezahlt wird. Das Grundstück wird also somit verpfändet. Dadurch gehört die Immobilie allerdings nicht der Bank, wie man meint Die Bank hat somit das Recht, die Immobilie gegen den Willen des Eigentümers an den Meistbietenden versteigern zu lassen oder die Erträge (z.B. Mieteinnahmen) für sich zu beanspruchen.

Die Höhe der Sicherheiten einer Grundschuld

Die Höhe der Sicherheit ergibt sich aus der Höhe der Grundschuld, dem sog. Nennbetrag.und den Grundschuldzinsen. Diese betragen regelmäßig 12 bis 18 %. Der hohe Zinssatz der Grundschuld hat nichts mit den Darlehenszinsen zu tun und ist vielmehr eine Art Sicherheitspuffer für die Bank. Insbesondere für den Fall, dass die abgesicherten Forderungen der Bank wegen anfallender Verzugszinsen, Vollstreckungs- und sonstiger Kosten den ursprünglichen Betrag übersteigen. Die Bank darf aus dem Versteigerungserlös nur das zurückbehalten, was tatsächlich aus dem Darlehensverhältnis geschuldet wird.

Persönliches Schuldanerkenntnis und Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Lesen Sie genau was Sie unterschreiben, – denn gleichzeitig übernehmen Sie als der Darlehensnehmer ein Schuldanerkenntnis für alle bestehenden und künftigen Verbindlichkeiten.  Zahlungen in Höhe der Grundschuld nebst Zinsen, die persönliche Haftung und Sie unterwerfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen.“

Definition

Ein weiterer Bestandteil der Grundschuldurkunde ist die sofortige Unterwerfung in die Zwangsvollstreckung des Darlehensnehmers sowie das persönliche Schuldanerkenntnis. Hierdurch erhält die Bank einen sogenannten Vollstreckungstitel gegen den Darlehensnehmer. Mit diesem Vollstreckungstitel kann die Zwangsvollstreckung eingeleitet werden, ohne vorher ein Urteil über Gericht erstreiten zu müssen. Die Bank besitzt also das Recht, alleine aus der notariellen Urkunde vorgehen.

Die Bank verlangt des öfteren neben einer Verpfändung ein persönliches Schuldanerkenntnis von jedem Darlehensnehmer. Dadurch hat die Bank Zugriff auf sonstiges Vermögen, wie z.B. Barvermögen und Einkommen des Darlehensnehmers. Hierbei handelt es sich um ein von der Grundschuld unabhängiges zusätzliches Sicherungsmittel.

Welche Vermögensgegenstände vollstreckt werden, steht der Bank grundsätzlich frei. Allerdings darf die Bank die aus dem Darlehensvertrag geschuldete Summe nur einmal fordern.

Die Zweckerklärung

Ein besonderes Augenmerk sollte der Darlehensnehmer auf die sogenannte Zweckerklärung richten. Hierbei handelt es sich um eine vertragliche Vereinbarung zwischen der Bank und Darlehensnehmer, für welche Forderungen die Grundschuldurkunde und das persönliche Schuldanerkenntnis als Sicherheit dienen sollen. Oft sind das nicht nur Ansprüche aus einem gerade abgeschlossenen Darlehensvertrag, sondern auch alle weiteren Forderungen, die die Bank jetzt oder zukünftig gegen den Darlehensnehmer hat (auch weite Zweckerklärung genannt). Möglich ist auch eine Beschränkung auf das konkrete Darlehensverhältnis (enge Zweckerklärung). Die Zweckerklärung ist in der Regel nicht in der Grundschuldbestellungsurkunde enthalten und wird im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag der Bank vereinbart. Gibt es Einschränkungen, müssen diese vorab mit der Bank ausgehandelt werden.

Gehen Sie kein Risiko ein

Wegen der gravierenden Folgen der Grundschuldbestellung und der Unterwerfung in die Zwangsvollstreckung, muss diese immer bei einem Notar vorgenommen werden. Der Notar erläutert als unabhängiger Berater bei der Beurkundung die Bedeutung gesetzlicher Regelungen und weist Sie auf die damit verbundenen rechtlichen Konsequenzen hin.

Grundschuld löschen

Hat der Darlehensnehmer (Immobilieneigentümer) sein bei der Bank aufgenommenes Darlehen komplett zurückgezahlt, kann er die Löschung der Grundschuld im Grundbuch beantragen. Hierfür benötigt der Darlehensnehmer eine Löschungsbewilligung seiner Bank. Der Notar benötigt diese Löschungsbewilligung damit die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden kann.

Löschung einer Grundschuld sinnvoll oder nicht ?

Nachdem die Bank die Löschung der Grundbuch bewilligt hat, muss die Grundschuld nicht zwangsläufig gelöscht werden. Wenn das Eigenheim  nicht verkauft werden soll, liegt es im eigenen Ermessen  die eingetragene Grundschuld stehen zu lassen oder nicht. Sinnvoll ist es auf jeden Fall, wenn für spätere Renovierungen oder Modernisierungen ein neues Darlehen bei der Bank aufgenommen werden muss. Hierfür müssen Sie bei der Bank wiederum Sicherheiten vorlegen. Mit der noch eingetragenen Grundschuld im Grundbuch ist diese Sicherheit bereits vorhanden.

Teile dieses Beitrags basieren auf Information von notare.bayern.de