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Immobilienverkauf
Eine oft emotionale Entscheidung
Beim Immobilienverkauf handelt es sich meist um den größten Vermögensbesitz eines Eigentümers, somit ist ein Verkauf der eigenen Immobilie mitunter eines der wichtigsten Entscheidungen im Leben und sollte wohl überlegt sein.
Oft spielen auch wichtige Aspekte eine übergeordnete Rolle, die zum Verkauf der Immobilie führen.
Sei es eine berufliche Veränderung wie z.Beispiel eine Versetzung ins Ausland oder eine andere Stadt, eine Scheidung, ein Todesfall, die Kinder sind aus dem Haus und die Immobilie ist zu groß, Nachwuchs ist angesagt und ein Gehalt fällt weg, die finanzielle Belastung ist auf Dauer zu groß, lang anhaltende Streitigkeiten mit dem Nachbarn etc..
Denken Sie daran, dass bei einem privaten Immobilienverkauf ohne einen professionellen Immobilienmakler viel Arbeit und vor allem Zeit investiert werden muss. Von der psychischen Belastung innerhalb der Familie ganz abzusehen. Bedenken Sie, dass neben dem Privatverkauf das Privatleben sowie das berufliche Leben weiterläuft.
Eines sollten Sie sich auf jeden Fall verinnerlichen - ein privater Immobilienverkauf ist kein Zuckerschlecken und sollte wohl durchdacht sein.
Wenn Sie alledem gewachsen sind, sich sicher sind, dies alles unter einen Hut zu bringen und sich fit fühlen für den Privatverkauf, dann sehen Sie sich unsere umfassende Zusammenfassung an, wie Sie Ihre Immobilie unter Berücksichtigung aller gesetzlichen Vorschriften effizient und gewinnbringend verkaufen können.
Ca. 75% privater Hausverkäufer überschätzen den Wert Ihrer Immobilie. Einfach mal kurz auf Google, Immobilienpreise vergleichen und los kann's losgehen mit dem Hausverkauf. Alles easy. Im Moment wird ja eh alles gekauft. Das ist das Wunschdenken vieler Hausbesitzer.
Ich als Immobilienmakler stelle immer wieder fest, dass die meisten Immobilienbesitzer komplett falsche Vorstellungen von marktgerechten Immobilienpreisen haben. Gerade in der jetzigen Zeit mit einem Mangel an Immobilienangeboten bieten Eigentümer beim Privatverkauf Ihre Immobilien mit absolut überspannten Preisvorstellungen an. So nach dem Motto - jeden Tag steht ein Dummer auf - und aufgrund der Niedrigzinsen ist die Nachfrage größer denn je, da zahlt Jeder jeden Preis.
Achtung: Bei Immobilienangeboten mit Wucherpreisen kann der Schuss ganz schnell nach hinten losgehen und Sie bleiben auf Ihrer Immobilie sitzen.
Lassen Sie Ihre Immobilie vor dem Verkaufsstart von einem Immobilienfachmann oder Sachverständigen bewerten. Nur so können Sie sicher sein, Ihre Immobilie zu einem marktgerechten und fairen Preis zu verkaufen.
Hier erhalten Sie nachfolgend einige relevante Tipps wie Sie Ihr Haus von der schönsten Seite zeigen.
Präsentieren Sie nicht nur Ihr Haus und den Garten von der schönsten Seite. Beim Besichtigungstermin steht nicht nur Ihre Immobilie im Fokus, sondern auch Sie selbst.
Ein gepflegtes Erscheinungsbild ist genauso wichtig wie Ihr Anwesen.
Spielen Sie mit Licht. Tauchen Sie Ihre Räume in dezentes Licht.
Wenn nötig, kaufen Sie einige schöne Leuchten und verschönern Sie Ihr Zuhause. Auch mit LED`s lassen sich wunderschöne Lichtakzente setzen. Heben Sie schöne Dinge durch geschmackvolle Beleuchtung hervor.
Lassen Sie Farben strahlen durch Lichtakzente.
Egal ob Kronleuchter, Standleuchte, Pendelleuchte oder LED. Mit der richtigen Beleuchtung werden Räume richtig und abwechslungsreich in Szene gesetzt und werden zum EyeCatcher beim Immobilienverkauf.
Gerade für leer stehende Immobilien der Wow Effekt.
Ein schon lange beliebter Trend aus den USA wird bei uns immer beliebter.
Lassen Sie Ihre Immobilie von einem Raumausstatter perfekt in Szene setzen.
Mit einfachen Mitteln, wie Farben, Dekos, Assessoires etc, werden triste Räume zu Wohlfühlräumen.
Achten Sie darauf, dass die Räume gepflegt sind. Schichtweiser Staub auf den Möbeln hat dort nichts zu suchen, genauso wenig wie offen stehende Toilettendeckel.
Achten Sie gerade in Räumen wie Küche und Badezimmer darauf, dass diese in einem absolut gepflegten Zustand sind.
Verschimmelte Silikonfugen in Duschen, Wannen und Waschbecken sind ein absolutes “No Go”.
Machen Sie einen Großputz. Putzen Sie die Fenster, waschen Sie die Vorhänge, reinigen Sie die Böden und entfernen Sie Spinnweben. Wenn Sie Kinder haben, verstauen Sie die herumliegenden Spielsachen in einen Karton und stellen ihn in eine Ecke.
Kaufen Sie ein paar schöne Dekos, platzieren Sie einen schönen Blumenstrauß auf Ihr Sideboard oder auf den Esstisch und setzen Sie Ihre Räume nochmals in Szene.
Auch mit kleinen Dingen kann man eine große Wirkung erzielen.
Bedenken Sie, dass auch im Außenbereich der erste Eindruck ausschlaggebend für einen Immobilienkauf sein kann.Gepflegte Rasenflächen, meterhohes Gras, massenhaft Unkraut in den Blumenbeeten und Müll auf dem Grundstück werten eine Immobilie ab.Die meisten Interessenten begutachten eine Immobilie bereits beim Vorbeifahren oder bei einem Spaziergang.Versetzen Sie sich doch einmal in die Lage eines potentiellen Käufers. Dieser sieht einen unansehnlichen Außenbereich, eine ungepflegte Hofeinfahrt, einen kaputten Gartenzaun etc., also zieht er den Schluss- Aussen Pfui, innen Pfui.Vergessen Sie also nicht, auch das Grundstück zu verschönern. Entfernen Sie Unkraut und Moos soweit es geht von den Pflastersteinen. Wenn nötig, streichen Sie Ihren Zaun. Sollten Sie eine Hecke besitzen, dann schneiden Sie diese. Eine exakt geschnittene Hecke lässt das Grundstück viel gepflegter erscheinen. Schließlich wollen Sie Ihre Immobilie doch gewinnbringend und für den besten Preis verkaufen.
Was bei Vielen ganz normal scheint, kommt aber bei einer Besichtigung nicht gut an.Meist wird der Dachboden bzw. der Keller als Abstell-bzw. Lagerraum genutzt. Mit den Jahren verwandeln sich gerade diese Flächen zu wahren Müllhalden.Also ran ans Werk.Wenn nötig, organisieren Sie einen Container und entsorgen nicht benötigte Gegenstände sowie den nicht benötigten Hausrat.
Sorgen Sie für frische Luft im Haus und in den Räumen. Zigarettenbzw. Tabakgeruch kann zum Wertverlust einer Immobilie führen. Zudem hängt sich langjähriger Zigarettenrauch in den Wänden fest. Was zwangsläufig zu einer Sanierung führt. Bemerkung: Ein Haus von Rauchern ist schwierig zu verkaufen.
Wichtig! Fragen Sie sich zuerst, welche Zielgruppe Sie erreichen wollen.
Stellen Sie einen Vermarktungsplan auf, um einen potentiellen Käufer für Ihre Immobilie zu finden.
Schließlich wollen Sie bestimmt nicht, dass Hinz und Kunz nur zur Belustigung und weils die Zeit grad mal erlaubt durch Ihr Haus marschiert.
Das ist nicht Sinn und Zweck eines Hausverkaufs.
Aber Achtung: Ein zu hoch eingestellter Weitwinkel lässt Räume unrealistisch groß erscheinen. Das ist zwar optisch schön anzusehen, entspricht aber nicht der Realität.
1. Highlights - Visuelle Rundgänge
Visuelle Rundgänge kommen gerade bei Kunden gut an, die aufgrund der weiter Entfernung der Immobilie wohnen.Aufgrund visueller 360 Grad Rundgänge können sich potentielle Interessenten bereits einen ersten Eindruck verschaffen. Bereits aufgrund der Videoaufnahme kann eine Kunde bereits die Entscheidung treffen, ob die Immobilie seinen Vorstellungen entspricht.
Bieten Sie Ihr Haus bzw. Ihre ETW auf bekannten Internetplattformen wie zum Beispiel Immoscout24, Immowelt, Immonet, eBay-Kleinanzeigen ( diese sind für Privatverkäufer kostenlos) an.Schalten Sie Zeitungsanzeigen in Ihrer Tageszeitung, Wochenblättern, Stadtzeitung etc.. Auch eine private Werbung in Form eines ansprechenden Plakates an Ihrem Gartenzaun zieht Kaufinteressenten magisch an.Denken Sie auch daran, dass zur modernen Vermarktung auch Veröffentlichungen in Social Media Kanälen, wie Facebook, Instagram, Tik Tok gehören.
Ein ansprechendes Exposé ist der halbe Verkauf.
Beschreiben Sie Ihre Immobilie wie sie ist. Unterlassen Sie es, etwas Schönes zu schreiben, was nicht existiert und vermeiden Sie Redewendungen wie zum Beispiel: die Traumimmobilie, Traumhafte Lage oder Verkauf zum Traumpreis usw.. Bleiben Sie sachlich und in der Realität.
Beschreiben Sie nicht nur die attraktiven und schönen Seiten Ihres Hauses, in einem Exposé sollte auch auf Mängel und eventuell anstehende Renovierungen hingewiesen werden. Beschreiben Sie auch den Standort, die Lage der Immobilie sowie die Infrastruktur.
Sind Sie ehrlich von Ihrem eventuellen Käufer verlangen Sie es auch.
Neben einer Ansprechenden Beschreibung der Immobilie gehören auch konkrete Angaben in das Exposé.
Ich als Immobilienmakler stelle immer wieder fest, dass Fehler in Pflichtangaben bei privaten Immobilienanzeigen gemacht werden.
Zur Ihrer Information: Auch beim Privatverkauf einer Immobilie stehen Sie unter Informationspflicht.
Nachfolgend haben wir für Sie relevante, sowie auch Pflichtangaben für Sie aufgelistet.
Bedenken Sie, dass das Exposé nicht nur eine Auflistung bzw. Beschreibung einer Immobilie ist, sondern ein Dokument, welches Sie durch den kompletten Verkaufsprozess bis hin zur Finanzierung bei Ihrer Hausbank begleitet.
Nachfolgend haben wir für Sie die notwendigen Unterlagen aufgelistet, die für einen Immobilienverkauf dringend benötigt werden und Ihnen bereits vorliegen sollten.
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung werden zusätzlich nachfolgende Unterlagen benötigt:
Bei vermieteten Objekten benötigen Sie zusätzlich:
Beim Verkauf eines Grundstückes werden nachfolgende Dokumente benötigt:
Steht die Immobilie unter Denkmalschutz, benötigen Sie zusätzlich
- Hatte Ihr Käufer bereits ein Vorgespräch bzgl. einer Finanzierung mit
seiner Hausbank
- Liegt eine Finanzierungsbestätigung vor? Wenn nicht, verlangen Sie diese
- Fragen Sie Ihren Kaufinteressenten nach seinem Beruf
- Überlegen Sie ob der Kaufinteressent zu Ihrem Haus passt
- bei ETW sollte der mögliche Käufer zur Hausgemeinschaft passen
Gerade diese Fragen erleichtern es Ihnen, bereits potentielle Käufer von anderen auszufiltern und nur gezielte Besichtigungstermine zu organisieren.
Letztendlich wollen Sie ja nicht Ihre kostbare Zeit mit Besichtigung Touristen verplempern. Besichtigungen sind für den Verkäufer und dessen Familienangehörige oft schon stressig genug und mit sehr viel hochkommenden Emotionen verbunden. Da sind Besichtigungen anhand eines Familienausfluges und zum Zeitvertreib absolut unpassend.
Machen Sie vor dem Besichtigungstermin nochmals einen Rundgang durch Ihre Immobilie. Achten Sie darauf, dass Ihr Haus ordentlich aufgeräumt, sauber und in einem gepflegten Zustand ist. Wäscheberge im Badezimmer und offene Toilettendeckel sind tabu. Ein Haus sollte bei einer Besichtigung nicht den Eindruck erwecken, dass kurz vorher ein Bombenanschlag stattgefunden hat.Das gleiche gilt für Dachboden und Kellerräume. Auch der Garten sollte in einem gepflegten Zustand erscheinen. Mähen Sie vor einer Besichtigung den Rasen, entfernen Sie Unkraut in Blumenrabatten. Sollten Sie Hunde oder Katzen besitzen, inspizieren Sie den Garten und die Beete nach abgelegten Kot. Hunde-bzw. Katzenkot haben im Gartenbereich nichts zu suchen.
Damit Sie auf Fragen von Seiten des Käufers gewappnet sind, sollten Sie sich eine kleine Liste zusammenstellen.Denn diese nachfolgenden Fragen kommen bestimmt auf Sie zu und sollten von Ihnen sachlich und präzise beantwortet werden.
Sollten Mängel vorhanden sein, sind Sie ehrlich dem Käufer gegenüber und verschleiern Sie diese nicht. Denn das kann Ihnen teuer zu stehen kommen.
Der Notartermin ist der letzte Schritt zum Erwerb eines Immobilie.
Bitte beachten Sie, dass in Deutschland der Verkauf einer Immobilie immer über einen Notar beurkundet werden muss. Ohne notarielle, beglaubigte Burkundung ist der Kaufvertrag nicht rechtskräftig.
Der Notar fungiert als neutraler Vermittler zwischen Verkäufer- und Käuferseite und soll während des Notartermins aufkommende Fragen unparteiisch erläutern und die juristische Rechtmäßigkeit der Vertragsinhalte gewährleisten.
Sie haben sich mit dem Interessenten über den Kaufpreis geeinigt, alle wichtigen Details wurden besprochen und Ihr Kunde hat die Finanzierungszusage von der Bank, dann steht dem Verkauf nichts mehr im Wege und die Vorbereitung zum Notartermin kann beginnen.
Bei der Notarwahl ist es sinnvoll, sich mit dem Käufer abzusprechen. Sie haben bereits einen Notar, welcher bisher für Sie tätig war, können Sie diesen wählen.
Die Käuferseite möchte aber den eigenen Notar, einigen Sie sich auf diesen. Dies hat den Vorteil, dass im Falle einer Absage des Notartermins, bzw. eines Nichtzustandekommen des Verkaufes für Sie keine Notarkosten anfallen. Diese trägt alleinig der Käufer.
Wichtige Information: Bewegliche Einrichtungsgegenstände sollten im Kaufvertrag immer separat aufgeführt werden, da sie nicht mit der Grunderwerbsteuer belastet werden.
Nach diesen Angaben haben Sie zwei Wochen Zeit, den vom Notar ausgearbeiteten Vertragsentwurf genau zu studieren und durchzulesen.
Nachdem beide Parteien den Kaufvertrag geprüft haben, kann der Notartermin zur notariellen Beurkundung vereinbart werden.
Nachdem Sie den Vertragsentwurf bereits zwei Wochen ohne Einwände zur Einsicht hatten, wird Ihnen der Vertrag nochmals vom Notar vorgelesen.Eventuelle Fragen zum Vertragsentwurf können hier nochmals erläutert und erklärt werden.
Die Auflassungsvormerkung bewirkt eine Sperrung des Grundbuches für den Verkäufer. Hiermit wird sichergestellt, dass der Verkäufer keine weiteren Belastungen zu Lasten des Käufers ins Grundbuch eintragen lassen kann, oder die Immobilie gleichzeitig an andere Personen verkaufen kann.Der Käufer sichert sich mit der Auflassung die Eigentumsübertragung bis zur endgültigen Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch.
Gerade bei Besitzübergang der Immobilie werden mit vorzeitiger Schlüsselübergabe oftmals weitreichende Fehler begangen.
Wichtig für Sie als Verkäufer - Gehen Sie auf Nummer sicher
Aus Sicherheitsgründen empfehlen wir keine Schlüsselübergabe vor kompletter Kaufpreiszahlung. Denn sollte aus irgendwelchen Gründen die Kaufpreiszahlung nicht stattfinden, haben gerade Sie als Verkäufer jede Menge Ärger am Hals, da der Käufer bereits mit der Auflassung als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen ist.
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