Was passiert bei Scheidung mit der gemeinsamen Immobilie?
Für viele Paare ist der Besitz eines eigenen Hauses bzw. einer Eigentumswohnung der Traum, der zum perfekten Glück noch fehlt und mit eines der größten finanziellen Anschaffungen im Leben.
Bei einer Scheidung kann der Traum von den eigenen vier Wänden ganz schnell in nichts auflösen.
Scheidungen in Zusammenhang mit der gemeinsamen Immobilie gehören zu den häufigsten Streitfaktoren die in den meisten Fällen vor Gericht landen.
Was passiert mit der gemeinsamen Immobilie, wenn es zur Scheidung kommt?
Wem gehört die Immobilie weiterhin?
Die meisten Paare gehen davon aus, dass die Immobilie beiden gehört. Das ist leider ein Trugschluss.
Bei Scheidung steht dem das Haus zu, dem es auch gehört. Also demjenigen der im Grundbuch als alleiniger Besitzer eingetragen ist.
In den meisten Fällen sind Ehegatten mit je zur Hälfte im Grundbuch eingetragen.
Gesetzlicher Güterstand – die Zugewinngemeinschaft
Zugewinngemeinschaft bedeutet, dass zwei Partner zwar miteinander verheiratet sind, aber keinen Ehevertrag abgeschlossen haben. Durch die Zugewinngemeinschaft ist geregelt, dass jedes Vermögen, das während der Ehe erworben wird, nach einer Scheidung gleichmäßig auf die Partner aufgeteilt wird.
Ein großer, allgemeiner Irrtum ist, dass Vermögen, das in die Ehe eingebracht wurde, beiden Parteien gehört. Dem ist nicht so.
Das Vermögen der einzelnen Partner bleibt weiterhin getrennt, sei es eine Erbschaft oder ein Kauf.
Bei der Zugewinngemeinschaft zählt lediglich das Vermögen, welches durch einen Vertrag gemeinsam erworben wurde und gilt somit als gemeinsames Eigentum.
Bei der Scheidung wird also nur das gemeinsam erwirtschaftete Vermögen zu gleichen Teilen auf die Ehepartner verteilt.
Das bedeutet, dass es im Fall einer Scheidung zu einem Zugewinnausgleich kommt, bei dem ein finanzieller Ausgleich zwischen den Ehepartnern für das während der Ehe gemeinsam erworbene Vermögen vorgenommen wird.
Achtung: Der Zugewinnausgleich greift nur dann, wenn sich beide Partner nicht einigen können.
Einigen sich beide Partner gibt es keinen Zugewinnausgleich. Beide können das gemeinsam erwirtschaftete Vermögen individuell untereinander aufteilen. Ein Zugewinnausgleich ist hier nicht verpflichtend.
Auch bei einem Ehevertrag mit Gütertrennung gibt es keinen Zugewinnausgleich.
Der Zugewinnausgleich wird auch nicht berücksichtigt, wenn einer der Partner das Haus geerbt hat. Dies fällt nicht unter das gemeinsam erwirtschaftete Vermögen. Der Zugewinnausgleich greift nur bei einer Wertsteigerung des Hauses, wie zum Beispiel, Investitionen von Renovierungen und handwerklichen Leistungen etc.
Hier ein kurzes Beispiel: Der Wert des Hauses beträgt € 350.000. Sie investieren in das Haus im Zuge von Renovierungen € 150.000. Das Haus hat somit einen Wert von € 500.000. Beim Zugewinnausgleich wird nur die Wertsteigerung, hier z.B. die
€ 150.000 angerechnet. Der Wert von € 350.000 vor der Renovierung wird beim Zugewinnausgleich nicht gewertet.
Wer bleibt weiterhin im Haus bzw. in der Wohnung?
Optimal wäre, wenn sich beide Partner darüber einig wären was mit der gemeinsamen Immobilie passieren soll. Bestehen weiterhin Unstimmigkeiten und es ist keine Einigung in Sicht, bleibt nur die Teilungsversteigerung. Bei der Teilungsversteigerung wird das Haus vom Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Allerdings sollten sich bei Partner im Klaren sein, dass bei Versteigerungen selten gute Erlöse zu erzielen sind. Zusätzlich fallen Verfahrenskosten für das Gericht an, die ebenfalls von beiden Partnern zu begleichen sind und zusätzlich hohe Kosten mit sich bringt.
- Das Haus wird verkauft
- Das Haus wird vermietet und die Mieteinnahmen aufgeteilt.
- Das Haus wird gemeinsam verkauft. Der eine zahlt den anderen zu gleichen Teilen aus.
- Das gemeinsame Kind erhält das Haus.
- Das Haus wird in Eigentumswohnungen umgebaut. Jeder Partner erhält eine Wohnung.
- Was passiert mit laufenden Darlehensverträgen
1. Das Haus wird verkauft
Am einfachsten ist es immer, das Haus zu verkaufen. Hierbei wird der Erlös zwischen beiden Partnern aufgeteilt. Die besten Möglichkeiten für einen Hausverkauf sind Online-Plattformen. Hier können Sie Ihre Immobilie kostengünstig selbst inserieren. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, einen Makler mit dem Verkauf der Immobilie zu beauftragen. Er übernimmt Besichtigungstermine und kümmert sich um den kompletten Verkauf Ihrer Immobilie. Allerdings dürfen Sie Ihr Haus als Alleineigentümer vor der Scheidung nur mit Zustimmung des Partners verkaufen.
Sollte der Zugewinnausgleich nach der Scheidung noch nicht geklärt ist, benötigen Sie als Alleineigentümer ebenfalls die Zustimmung Ihres Ehegatten. Dieses gilt auch nach der Scheidung.
2. Das Haus wird vermietet und die Einnahmen untereinander aufgeteilt
Falls es der finanzielle Rahmen beider Parteien zulässt, kann die Immobilie auch vermietet werden. Das hat den Vorteil, dass laufende Darlehensverträge durch die Mieteinnahmen getilgt werden. Somit entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung, welche
bei einem Verkauf an die Bank bzgl. des abzulösenden Darlehens zu leisten wäre.
Um eine reibungslose Vermietung zu gewährleisten, sollten sich bei Partner vorab über die Modalitäten bzgl. des Mieters und dem Mietvertrag einig sein.
3. Das Haus wird gemeinsam verkauft. Der eine zahlt den anderen zu gleichen Teilen aus
Beim Kauf einer Immobilie während der Ehe ist es am sinnvollsten, wenn der Partner, der das Haus behält den anderen zu gleichen Teilen ausbezahlt.
Zum Beispiel: Wert der Immobilie: € 500.000, davon geht eine Restschuld an die Bank von € 250.000.
Rechenbeispiel: € 500.000 – € 250.000 = € 250.000 € 250.000 | 2 = € 175.000
Das heißt, derjenige der das Haus behält, zahlt dem anderen € 175.000 aus.
Achtung: Grundbuchänderung – Der Partner der ausbezahlt wird, muss im Grundbuch ausgetragen und der andere als alleiniger Eigentümer eingetragen werden.
4. Das gemeinsame Kind erhält das Haus
Eine Immobilie kann jederzeit auf das gemeinsame Kind übertragen werden, vorausgesetzt es hat die Volljährigkeit erreicht. Sollte dies nicht der Fall sein muss das Vormundschaftsgericht die Genehmigung erteilen?
Allerdings sollte dieser Schritt gut überlegt werden, denn damit übernimmt das gemeinsame Kind nicht nur die Immobilie, sondern auch sämtliche Rechte und Pflichten die damit verbunden sind.
Es fallen für das Haus nicht unerhebliche Kosten wie zum Beispiel, Grundsteuer und Unterhaltungskosten an. Für Viele kann das zu einer großen Belastung führen.
5. Das Haus wird in Eigentumswohnungen umgebaut. Jeder Partner erhält eine Wohnung
Hierbei wird das Haus in zwei separate Eigentumswohnungen umgebaut. Beide Partner können sowohl in der Wohnung wohnen bleiben oder diese verkaufen. Hierbei sollte man sich gut überlegen, ob nach der Scheidung ein Wohnen im gemeinsamen Haus, wenn auch in zwei separaten Wohneinheiten überhaupt möglich ist.
Nach einer Scheidung ist das in der Regel eher selten der Fall.
6. Was passiert mit laufenden Darlehensverträgen
Grundsätzlich haftet derjenige für den Kredit, der als Kreditnehmer bei der Bank eingetragen ist.
Grundsätzlich haftet derjenige der als Kreditnehmer bei der Bank eingetragen ist.
In der Regel sind aber beide Ehepartner als Kreditnehmer eingetragen, da sich die Bank bestmöglich absichert. Allerdings haften hier auch beide Ehepartner als Gesamtschuldner.
